不動産と相続、知っておきたいこと

不動産活用、正しい知識と判断軸 不動産と相続、知っておきたいこと 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。

この資料について 対象読者：土地・不動産をお持ちの方、これから取得を検討している方、相続・承継を考え始めた方 この資料が伝えたいこと 中立・教育的な立場 この資料の位置づけ 「相続税対策に不動産活用」という提 本資料は特定の業者・商品・手法を推 本資料は「不動産活用、正しい知識と 案は、メリットだけでなく長期的なリスクと 奨するものではありません。 判断軸」の一冊として、相続・承継に 逆説がある。 メリットとリスクを両面から整理し、ご自身 絞って整理したものです。 正しい知識と判断軸を持って、ご家族に で判断するための情報提供を目的とし とって本当に最善の選択をしてほしい。そ ています。 れがこの資料の目的です。 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。具体的な判断は専門家にご相談ください。

目次 01 02 03 04 05 06 不動産・土地活用とは何か 基本の仕組みと種類を整理する 節税の仕組みと限界 貸家建付地・借家権控除・債務控除・税制改正の現実 収支の真実 手残りが積み上がると何が起きるか 事例から学ぶ 修繕リスク・金利リスク・高齢者リスク 正しい判断軸 家族との相談、自分に合った土地活用を選ぶために アパートを建てる前に知っておきたい対策 生命保険・小規模宅地・贈与・法人化・信託など7つの視点

Chapter 01 不動産・土地活用とは何か 相続対策として検討される主な活用方法を整理する

相続対策として土地活用が選ばれる「3つの理由」 ① 収益化 更地・駐車場として低利用の土地を賃貸住宅・商業施設等に転換し、継続的な家賃収入を得る ② 節税対策 相続税評価額を下げる「貸家建付地評価減」「借家権控除」「債務控除」を活用する ③ 資産形成 土地という固定資産を収益を生む資産に転換し、次世代に引き継ぎやすい形にする 多くの業者は「節税」を前面に出して提案しますが、収支と長期リスクの精査が不可欠です

主な土地活用の種類と特徴 種別 初期費用 収益性 節税効果 主なリスク 賃貸アパート・マンション 高い（数億円〜） 高い 大きい 空室・修繕・金利上昇 駐車場 低い 低〜中 小さい 周辺競合・地域需要 テナント・商業施設 中〜高 中〜高 中程度 業種・景気への依存 戸建賃貸 中程度 中程度 中程度 流動性の低さ 土地売却 なし 一時収入のみ なし 手放すことの不可逆性

Chapter 02 節税の仕組みと限界 貸家建付地・借家権控除・債務控除・税制改正

土地活用で使える「3つの節税の仕組み」 ① 貸家建付地評価減 更地を賃貸住宅付きの土地（貸家建付地）にすると、路線価評価から「借地権割合× 借家権割合(30%)」分が減額される。 ※借地権割合は地域によって異なる（30〜90%） ② 建物の借家権控除 賃貸用建物の固定資産税評価額から、借家権割合30%（全国一律）が控除される。 賃貸割合（入居率）が高いほど効果大 ③ 借入金の債務控除 建設資金のローン残高は、そのまま相続財産から差し引くことができる。借入額が大きいほ ど課税遺産が圧縮される 約18〜21%減 例）路線価6,600万円・借地権割合60%の 場合→ 約5,270万円に圧縮 約30%減 例）固定資産税評価4,800万円の場合 → 借家権控除後 約3,360万円 全額控除 例）借入1.6億円の場合 → 1.6億円をそのまま控除

Chapter 03 収支の真実 手残りが積み上がると何が起きるか

具体的な収支シミュレーション（相続対策で取得した場合の参考モデル） 【前提条件（モデル）】 項目 土地活用前 土地活用後 年間収入 ── 1,295万円 （満室・16戸） 年間返済 なし 691万円 管理・修繕等（推計） なし 約180万円 (管理・税・保険等) 年間手残り（概算） ── 約424万円 ・所在：浜松市中央区（RC造4階建 16戸・2014年築） ・売買価格：1億9,000万円（満室利回り6.8%） ・自己資金3,000万円 借入1.6億円 ・金利1.8% 30年元利均等 ※本試算は一定の仮定に基づくモデルケースです。実際の収益・節税効果を保証するものではありません。 ここで見落とされがちな「逆説」 現金が積み上がる 30年で手残り約1.27億円が蓄積。この現 金は相続財産として課税対象になる。 債務控除と相殺される 借入残高（債務控除）は年々減少し、同 時に現金が増加。長期では節税余地が逓減 する。 賃貸割合の影響 相続時に空室があると賃貸割合が下がり、評 価減効果が想定を下回ることがある。

「債務控除の逓減」と「現金の蓄積」〜 30年間の推移 〜 1.8 借入当初の債務控除 1.6億円 1.6 最大の圧縮効果 1.4 1.2 15年後の債務控除 1 約1.2億円 当初比▲4,000万円 0.8 15年後の累積現金 0.6 約6,360万円 0.4 課税財産として蓄積 0.2 30年後の債務控除 0 0年 3年 6年 9年 12年 15年 18年 21年 借入残高（債務控除額） 24年 累積手残り現金 27年 30年 ほぼゼロ 圧縮効果がなくなる ⇒ 30年後には「節税効果ゼロ・現金は課税財産として蓄積」という状態に。長期シナリオで判断することが重要。

Chapter 04 事例から学ぶ 修繕リスク・金利リスク・高齢者リスク

事例 ① 築古アパートの相続と多額の修繕費用 相続時 築25年の木造アパート20戸 を相続。表面利回りは良好 に見えた 5年後 雨漏り・シロアリ被害が発生。 大規模修繕が必要になった それ以降 結果 給湯器・エアコン交換が相次 ぎ、修繕費が家賃収入の大 半を占める 資金繰り悪化で最終的に物 件を手放すことになった ポイント：築15〜25年は修繕費が急増しやすい時期です。購入・相続前に長期修繕計画と修繕積立金の状況を必ず確認し、表面 利回りだけで判断しないことが重要です。 築15年 500万〜 表面利回り 外壁・屋根の防水工事が必要になる目 安の時期 大規模修繕の費用目安（木造アパー ト20戸規模） だけで判断すると修繕コストが見えなくな る

事例 ② 金利上昇で返済が膨らんだケース 借入当初 金利上昇後 変動金利1.8%でアパートローンを組む 金利2.3%へ上昇。年間返済が約 。年間返済 約691万円。収支は成立 739万円超に増加。家賃収入の大半 していた が返済に消える 結果 修繕費の捻出が困難に。収支が完全に 悪化し経営難に陥った 変動金利のみでローンを組む場合、金利上昇シナリオ（+0.5%〜+1%）での返済額を必ず試算してください。固定金利や繰上返済の 余力も含め、複数シナリオで収支を確認することが重要です。 691 万円/年（金利1.8%時） → 739 万円超/年（金利2.3%時）

事例 ③ 高齢者が「相続税ゼロ」を目指したケース 典型的なパターン（参考事例） 90歳男性の平均余命 約4年 厚生労働省 令和5年簡易生命表 高齢の地主Aさん。不動産業者から「この収益物件を買えば相続税が 大幅に下がる」と勧められ、2億円近いローンを組んで収益マンションを購 入。 ・ 建築から数年後に認知症を発症 ・ 物件管理の意思決定が困難に ・ その後死去。子2人が相続 ・ ローン残高約1.8億円付きで引き継ぐことに ・ 入居率の低下・修繕の必要も発生 ・ 売却も容易でない状況となった 認知症有病率（90歳以上） 約44% 厚労省推計等より（研究により異なります） 利益相反リスク 複数者のインセンティブ 手数料・融資収益・報酬等が各者に発生 相続人への影響 管理困難な物件のリスク ご家族全員での事前共有が重要です 「誰のための対策か」を問うこと。ご家族全員での情報共有をお勧めします。

節税効果を損なう「空室リスク」〜 知っておくべき市場の現実 〜 900万戸 13.8% 2015年〜 全国の空き家数（2023年） 全国の空き家率 アパート建築ブーム 過去最多を更新 調査のたびに過去最高を更新 相続税改正に伴い需要が急増 出典：総務省 令和5年住宅・土地統計調査 出典：総務省 令和5年住宅・土地統計調査 供給過多により空室率が上昇傾向 空室が増えると「二重のダメージ」が発生する ① 収支ダメージ ② 節税効果のダメージ 家賃収入が減少し、返済・管理費を賄えなくなる 賃貸割合が下がる → 借家権控除の効果が低下 手残りがマイナスに転じる可能性 相続時に空室が多いと評価減が想定以下になる 修繕費の捻出が困難になる 税務当局から評価の否認リスクが生じる場合もある

Chapter 05 正しい判断軸 家族との相談、自分に合った土地活用を選ぶために

土地活用の前に「家族との相談」が鍵を握る 「相続税を下げる」のは手段に過ぎません。本当に大切なのは、次の世代が「どう生きるか」を一緒に考えることです。 Q1 子ども・配偶者は、土地オーナーとしてやっていきたいか？ 賃貸経営は「不労所得」ではありません。入居者対応・修繕判断・管理業者との交渉など、継続的な意思決定が求められます。引き継ぐ意欲と覚悟が あるかを確認することが重要です。 Q2 次世代は、不動産経営の知識をきちんとつけられるか？ 契約・税務・修繕・融資など、多岐にわたる知識が必要です。「業者任せ」になると言いなりになるリスクがあります。学ぶ意欲と環境があるかを確認しまし ょう。 Q3 業者の言いなりにならない経験値を積めるか？ 相続直後は特に、複数の業者から様々な提案が来ます。断る力・比較する力・専門家を活用する力が求められます。その準備ができているかを話し合 いましょう。 Q4 それとも、現金化して分けた方がシンプルにありがたいか？ 土地を売却して現金を分割相続する方が、家族全員にとってストレスが少ない場合もあります。「不動産を守る」ことが目的化していないか、率直に話し 合う場が必要です。

土地活用が「有効なケース」vs「慎重になるべきケース」 有効なケース 慎重になるべきケース 賃貸需要が強い都市部・駅近のエリア ! 地方・過疎地・需要が読めないエリア 返済期間中に意思能力を維持できる年齢・健康状態 ! 高齢・健康不安・認知症リスクが高い場合 家族全員が引き継ぎに同意・理解している ! 家族の意向を事前に確認していない 質の高い新築・築浅物件で修繕リスクが低い ! 築15年以上の物件で長期修繕計画が不明 金利上昇シナリオでも返済できる資金的余裕がある ! 変動金利のみで金利上昇シナリオ未検討 独立した専門家の意見を踏まえて検討している ! 業者の提案のみで独立した確認をしていない

土地活用を検討する前の「5つのチェックポイント」 1 賃貸需要の確認 2 独立した収支シミュレーション 3 節税効果の長期試算 4 家族全員との話し合い 5 出口戦略の検討 周辺の空室率・人口動態・競合物件を調査したか？ 業者の提示する稼働率を独自に検証したか？ 管理費・修繕費・空室損・金利上昇を含めた「実質キャッシュフロー」を試算したか？（税理士等への相談推奨） 現金蓄積による課税財産増加を考慮した上で、長期的な相続税額を比較したか？（税理士への相談推奨） 次世代が本当に引き継ぎたいか・管理できるか・現金化の方が良いかを、率直に話し合ったか？ 返済完了後・将来の建物の扱い（建替・売却・解体）をイメージし、コストと市場性を検討したか？

Chapter 06 土地活用の前に知っておきたい対策 建てる前に知る7つの手段 ― 節税・納税・承継・認知症対策

① 生命保険の非課税枠で「納税資金」を準備する 土地活用でよくある落とし穴：「土地は残ったが、相続税を払う現金がない」 生命保険の相続税非課税枠 500万円 × 法定相続人数 例）配偶者＋子2人（3人）の場合 非課税枠 = 1,500万円 土地活用と組み合わせて使える アパートを建てる・建てないに関わらず活用できる。むしろ土地資産が多 く現金が少ない地主家系こそ必須の対策。 高齢でも加入できる商品がある 終身保険・一時払い終身保険なら健康状態が厳しくても加入できるケ 受取人を子に指定すれば、保険金は ースがある。早めの検討が重要。 「相続財産」ではなく「固有財産」として 非課税で直接受け取れる → 相続税の納税資金として使える現金を あらかじめ確保できる 次世代への「指定」ができる 受取人を特定の相続人に指定できる。遺産分割協議を経ずに直接渡 せるため、相続トラブル防止にも有効。 まず生命保険で現金を確保してから、土地活用の是非を検討する順番が重要です

② 小規模宅地等の特例〜最も強力な節税手段を見落とさない 業者はアパート建築を勧めるが、自宅の土地には「もっと強力な特例」がある 特定居住用宅地等 330㎡まで 80%減額 被相続人の自宅の土地。配偶者または同居親族が相続し、申告期限まで居住・保有する場合に適用。例）路線価3億円の自宅土地なら評価額 が6,000万円に圧縮される。 特定事業用宅地等 400㎡まで 80%減額 被相続人の事業（個人）に使っていた土地。後継者が事業を引き継ぐ場合に適用。 貸付事業用宅地等 200㎡まで 50%減額 賃貸アパート等の敷地。居住用・事業用との併用も可能だが優先度は低い。アパートを建てても適用面積は200㎡まで。 アパートを建てる前に「自宅の土地に特例が使えるか」を税理士に確認することが先決

③ 贈与の活用〜2024年改正後の使い分け 2024年改正で贈与ルールが大きく変わった。使い分けの見直しが必要 暦年贈与（改正後） 相続時精算課税（改正後） 改正ポイント：持ち戻し期間が3年→7年に延長 改正ポイント：年間110万円の基礎控除が新設 メリット メリット ・年間110万円まで非課税（基礎控除） ・延長された4年分（死亡4〜7年前）は総額100万円まで控除 ・60歳以上の父母・祖父母から贈与に適用可 ・累計2,500万円まで贈与税非課税（精算あり） ・基礎控除110万円は相続財産への加算なし 注意点 注意点 ・死亡前7年以内の贈与は相続財産に加算 ・一度選択したら暦年贈与に戻せない ・長期計画でないと節税効果が出にくくなった ・値下がり資産を贈与すると不利になる場合も どちらが有利かは資産構成・年齢・健康状態によって異なる。税理士との相談が必須

④ 法人化（資産管理会社）の活用と落とし穴 不動産収入が増えると所得税率が上がる。法人化で節税できるが、落とし穴も多い メリット 法人税率（実効約23〜25%）は個人の最高税率（55%） より低い 役員報酬として家族に分散し、所得を平準化できる 法人名義の生命保険・経費算入の幅が広がる 相続時に「株式」として分割しやすい 落とし穴・注意点 設立・維持コスト（登記・税理士・社会保険等）が毎年発生 個人から法人への不動産移転に譲渡税がかかる場合がある 2026年税制改正で個人の貸付用不動産は「5年以内取得= 時価評価」に。法人の3年縛りは当面維持 所得が少ない段階で法人化すると逆にコスト高になる 年間の不動産収入が一定規模（目安：家賃収入500〜800万円超）を超えてから検討するのが現実的。ただし初めから規模拡大を目指す場合は、個人→法 人の移転時に譲渡税が生じるため、最初から法人で取得する選択肢も検討に値する

⑤ 相続税の納税方法と現金準備の重要性 相続税は「相続開始から10ヶ月以内に現金一括納付」が原則。準備不足は最悪の結果を招く ① 現金一括納付 原則・最も確実 10ヶ月以内に全額納付。現金・預金で準備しておくのが最善。生命保険・贈与・売却などで事前に現金を確保しておく。 ② 延納 分割払い（最長20年） 担保提供が必要。年利1.2〜6%の利子税がかかる。金銭で納付できない「やむを得ない理由」が条件で、審査がある。 ③ 物納 不動産・有価証券で納付 金銭納付が困難な場合のみ。対象資産に条件あり（担保権のない土地など）。審査が厳しく却下リスクもある。最終手段。 延納・物納は「最終手段」。現金で備えることが最も確実で相続人の負担も少ない

⑥ 「とりあえず共有」が招く相続トラブル 分割方法を決めないまま「共有」で相続すると、次世代で深刻なトラブルになるケースが多い 売却できない リフォーム・修繕が止まる 共有物の売却には共有者全員の同意が必要。1人でも反対すれば 大規模修繕や用途変更には共有者の多数決（持分過半数）が 売れない。兄弟間で意見が合わないケースが多発。 必要。意思決定が遅れ、建物が劣化していくケースも。 共有持分が分散し続ける 賃貸経営が困難になる 共有者が亡くなると、その持分がさらに分割相続される。世代を重ね 賃貸借契約の締結・更新・解約に共有者全員の同意が必要なケ るごとに関係者が増え、管理が不可能になる。 ースがある。土地活用の意思決定自体が止まる。 土地活用を検討する前に、まず「誰が・何を・どう相続するか」を家族で決めておくことが先決

⑦ 家族信託〜認知症リスクへの備え 認知症になると土地の売買・賃貸・管理契約が一切できなくなる。事前の備えが必須 家族信託とは 委託者（親）が、信頼できる家族（子）を 「受託者」に指定し、財産の管理・処分権限を 土地活用への影響 認知症後に信託がないと、アパートの建設・修繕・融資契約が法的に 無効になるリスクがある。 委ねる仕組み。 設定するタイミング 【親が元気なうちに設定】 → 認知症発症後でも、受託者（子）が 元気なうちに設定することが前提。判断能力が低下した後では手続き ができない。 不動産の売却・賃貸・管理を継続できる 専門家（司法書士等）への相談が必須 【成年後見制度との違い】 成年後見は家庭裁判所が関与し、自由度が低い。 家族信託は家族の意向で柔軟に設計できる。 「まだ早い」ではなく「今が設定のタイミング」。認知症は突然やってくる 信託契約の設計には専門知識が必要。費用は数十万円〜が目安。

まとめ 土地活用は「建てれば節税」の時代から「精査なければリスク」の時代へ変わった 節税効果は税制改正で縮小中。現金蓄積による相殺も長期では考慮が必要 空室・修繕・金利上昇・出口戦略まで含めたトータル収支で判断すること 最も大切なのは「家族との話し合い」。次世代が本当に望む形を確認すること 複数の専門家から意見を聞き、ご自身でも情報を比較検討することが大切 ⇒ まずは家族と話し合い、独立した専門家に相談することが「正しい判断」への第一歩です

最後までご確認いただき、ありがとうございました。 〜 土地は、正しく活かして初めて「資産」になる 〜 作成：2026年6月 © 2026 Hiroki Saito 本資料はCC BY-NC-ND 4.0ライセンスの下で公開しています。氏名表示の上、非営利・改変なしの範囲で共有可能です。 【免責事項】本資料は2026年6月時点の情報に基づく一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・法律・投資判断の提供ではありません。掲載数値はモデルケースであり実 際の収益・節税効果を保証するものではありません。税制・法令は改正される場合があり、最新情報は必ずご確認ください。具体的な判断は税理士・弁護士・ファイナンシャルプランナ ー等の専門家にご相談ください。本資料の利用により生じた損害について、著者は一切の責任を負いません。 出典：総務省令和5年住宅・土地統計調査 ／ 厚生労働省令和5 年簡易生命表