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title: 住宅ローンの基礎知識①契約時費用と金利の全体像　くらしっ得ゼミ
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description: 住宅ローンの基礎知識①契約時費用と金利の全体像　くらしっ得ゼミ by 遠州信用金庫
published: May 19, 26
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1級ファイナンシャル・プランニング技能士
小田敦子FPの 「くらしっ得ゼミ」
住宅ローンの基礎知識 ①
契約時費用と
金利の全体像


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契約時費用 ①
物件の購入価格とは別に、住宅ローン契約に際して必要な各種
経費で、原則として融資実行時に一括で支払う必要があります。
融資手数料
金融機関によって 「定率型」 「定額型」 「定率型・定額型
のどちらか選択」 があります。
保証料
万が一返済が滞った場合に、保証会社に立て替え払い
（代位弁済）をしてもらうための費用です。
契約時に全額を一括で支払う一括前払い型（外枠方式）
と、借入金利に金利を上乗せして毎月払う金利上乗せ型
（内枠方式）があります。
保証事務手数料
保証会社を利用する際に、保証料とは別に
保証会社へ支払う事務手続きの費用です。


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契約時費用 ②
印紙代
金融機関と結ぶローン契約書（金銭消費貸借契約書）に対して
課税される印紙税のことです。
抵当権設定費用
債権者が物件を担保に取るための手続き（抵当権設定登記）
にかかる費用で、大きく分けて税金（登録免許税）と司法書士
への報酬の2つで構成されます。
火災保険
万が一火災などで家を失ってもローン返済が滞らないよう、
ほとんどの金融機関で加入が必須条件とされています。


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金利に含まれるもの
実際に住宅ローンを返済していく際の金利は、適用金利
（実際に借入する際に適用される実質的な金利）に、保証料
（内枠方式を選択した場合）と団体信用生命保険の金利が
上乗せされたものとなります。
実際に払う金利の内訳
上乗せ団信
（疾病付き団信などの場合）
保証料
（内枠方式の場合）
適用金利
（店頭表示金利 ー 引下げ金利）


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適用金利とは？
住宅ローンの「適用金利」とは、金融機関が定める基準金利
（店頭表示金利）から、審査結果や優遇制度に基づいて引き
下げられた、実際に借入する際に適用される実質的な金利
です。
当初数年間だけ引き下げ幅が大きい「当初優遇」と、全期間
を通じて一定の引き下げがある「全期間優遇」の2種類があ
り、比較の際は注意が必要です。
店頭表示
金利
引
き
下
げ
幅
適用金利
当初数年間だけの引き下げ
または
全期間を通じての引き下げ


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団体信用生命保険とは？
住宅ローン返済中に契約者が死亡したり高度障害状態に
なったりした場合に、保険金でローンの残高を完済する保険
のことです。
特約付団信
最近は、死亡時以外でもローンがゼロになる「特約付団信」
が非常に人気です。
「がんと診断されたら」「３疾病で所定の状態になったら」な
ど様々な特約があります。
注意点
住宅ローン契約後に団信の変更や追加はできません。
また、年末調整の際、団信は一般の生命保険料控除の対象外
となります。


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保証料とは？
万が一住宅ローンが返済不能となったとき、保証会社に金融
機関へ残債を払ってもらうための対価として支払う費用が
保証料です。
保証会社が肩代わりして金融機関へ住宅ローン残債を支払
いますが、これによって借金が消えるわけではなく、保証会
社へ一括返済を求められることになります。
この肩代わりの手続きを「代位弁済」と呼びます。
代位弁済
債務者に代わって
債務の返済
支払いの
請求
保証会社
債務者
返済不可能
金融機関


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住宅ローン金利の考え方
融資手数料
一般的に融資手数料「定額型」を選択すると、「定率型」に比
べて初期費用をかなり抑えることができますが、適用金利は
「定率型」よりも高く設定されるのが通例です。
保証料
保証料一括払い（外枠方式）を選択することで、金利の上乗
せはありませんが手元資金が必要になります。
金融機関ごとに適用金利・融資手数料・保証料の仕組み
が異なるため、実際に返済する金利で判断すべきです。
金利だけでなく、初期費用、総返済額、月々の無理のない
返済額、手元資金に余裕があるか？教育費負担の大きい
時期に資金ショートしないか？といったトータルのライフ
プランを考えて住宅ローンを考えることが重要です。